공장을 살 때 쓰는 자금과 취득세까지의 계산 | 중진공 정책자금 대출
짓는 대신 사는 방법이 있습니다. 시간이 줄어드는 대신 계산에 넣어야 할 항목이 늘어나고, 확인해야 할 것도 다릅니다. 매매가만 보시면 자금이 부족해집니다.
3줄 요약
- 매매가가 전부가 아닙니다. 세금과 부대 비용이 붙습니다.
- 용도와 인허가를 계약 전에 확인하십시오.
- 한도는 감정가로 정해집니다. 매매가가 아닙니다.
짓는 것과 사는 것
공장이 필요할 때 선택지는 둘입니다. 짓거나 사거나입니다.
| 항목 | 신축 | 매입 |
|---|---|---|
| 기간 | 김 (인허가 + 공사) | 짧음 |
| 초기 자금 | 단계별로 분산 | 한 번에 큰 금액 |
| 맞춤 정도 | 우리 공정에 맞게 | 기존 구조에 맞춰야 |
| 위험 | 공사 지연, 비용 증가 | 숨은 하자, 용도 제한 |
| 부대 비용 | 설계·감리·인입 | 취득세·중개·감정 |
| 인허가 | 처음부터 | 승계 또는 신규 |
급한 경우 매입이 유리하지만 확인할 것이 많습니다.
시간이 급하면 매입이 유리합니다. 신축은 인허가와 공사에 1년 이상 걸리는 경우도 있습니다. 매입은 계약부터 입주까지 몇 달이면 가능합니다.
다만 확인해야 할 항목이 다릅니다. 신축은 우리가 만들므로 문제가 생기면 우리 책임이지만, 매입은 남이 만든 것을 사는 것이므로 숨은 문제가 있을 수 있습니다.
매매가 외에 드는 돈
| 항목 | 성격 | 확인처 |
|---|---|---|
| 취득세 등 | 취득 관련 지방세 | 관할 지자체 |
| 중개보수 | 중개 이용 시 | 중개업소 |
| 법무·등기 비용 | 소유권 이전 | 법무사 |
| 감정 비용 | 담보 설정 시 | 감정평가법인 |
| 수선·개조 | 우리 공정에 맞추는 비용 | 견적 |
| 이전 비용 | 설비 이전과 재설치 | 견적 |
수선·개조 비용이 예상보다 큰 경우가 많습니다. 미리 견적을 받아 보십시오.
수선·개조 비용도 미리 견적을 받아 보십시오. 기존 공장의 구조가 우리 공정과 맞지 않으면 손봐야 합니다. 바닥 보강, 전력 증설, 배관 변경 같은 것들입니다.
사기 전에 확인할 것
| 항목 | 확인 내용 | 확인처 |
|---|---|---|
| 용도지역 | 우리 업종이 가능한가 | 토지이용계획확인원 |
| 공장 등록 | 기존 등록 업종과 우리 업종 | 관할 지자체 |
| 건축물 현황 | 불법 증축 여부 | 건축물대장 |
| 권리 관계 | 근저당, 가압류, 임차인 | 등기부등본 |
| 전력 용량 | 우리 설비에 충분한가 | 한국전력 |
| 오폐수·환경 | 배출 시설 허가 상태 | 관할 환경 부서 |
| 토양 오염 | 이전 사용 이력 | 필요 시 조사 |
불법 증축이 있으면 대출과 등기에 문제가 생길 수 있습니다.
용도지역을 가장 먼저 확인하십시오. 그 땅에 우리 업종의 공장이 가능한지가 전제입니다. 토지이용계획확인원은 온라인으로 발급받으실 수 있습니다.
불법 증축이 실무에서 자주 문제됩니다. 건축물대장과 현황이 다르면 담보 설정이 어렵거나 원상복구 명령이 나올 수 있습니다. 현장에서 도면과 실제를 대조해 보십시오.
전력 용량도 확인하십시오. 우리 설비의 소비 전력이 현재 계약 전력을 넘으면 증설이 필요하고, 비용과 기간이 추가됩니다.
인허가 승계를 확인하십시오
기존 공장의 인허가를 그대로 쓸 수 있는지가 중요합니다.
업종이 같으면 승계가 되는 경우가 있습니다. 다르면 새로 받아야 하고, 그 과정에서 조건이 붙거나 시간이 걸릴 수 있습니다.
환경 관련 허가는 특히 확인하십시오. 배출 시설 허가는 업종과 규모에 따라 달라지므로, 기존 허가로 우리 공정을 돌릴 수 있는지 관할 부서에 물어보셔야 합니다.
계약 전에 관할 지자체에 사전 상담을 요청하십시오. 우리 업종으로 그 공장을 쓸 수 있는지 확인하시면 됩니다.
한도는 감정가로 정해집니다
담보 대출이나 시설자금에서 한도는 매매가가 아니라 감정가를 기준으로 산정되는 경우가 많습니다. 이 점을 모르시면 자금이 부족해집니다.
| 항목 | 금액의 성격 |
|---|---|
| 매매가 | 실제 지급액 |
| 감정가 | 평가액, 매매가보다 낮을 수 있음 |
| 대출 가능액 | 감정가 기준으로 산정 |
| 자기부담 | 매매가 − 대출 가능액 + 부대 비용 |
감정가가 매매가보다 낮게 나오는 경우가 있습니다.
감정가를 미리 가늠해 보십시오. 정확한 금액은 감정 후에 나오지만, 인근 거래 사례와 공시가격으로 대략의 수준을 알 수 있습니다. 금융기관에 사전 문의하시면 개략적인 안내를 받으실 수 있습니다.
계약금을 넣은 뒤에 대출이 부족하다는 것을 알면 곤란해집니다. 계약금을 잃거나 무리해서 자금을 마련해야 합니다.
계약 단계에서 챙길 것
| 항목 | 내용 | 이유 |
|---|---|---|
| 대출 실행 조건부 | 자금이 안 나올 경우의 처리 | 계약금 보호 |
| 잔금 시점 | 대출 실행 일정과 맞추기 | 자금 공백 방지 |
| 명도 조건 | 기존 임차인이나 설비의 반출 | 입주 지연 방지 |
| 하자 책임 | 숨은 하자에 대한 처리 | 사후 분쟁 방지 |
| 인허가 승계 | 승계 가능한 허가와 그렇지 않은 것 | 사업 개시 가능성 |
특약 한 줄이 계약금을 지킵니다.
명도 조건도 명확히 하십시오. 기존 임차인이 있거나 매도인의 설비가 남아 있으면 입주가 늦어집니다. 언제까지 비워 줄 것인지를 계약서에 명시하십시오.
정책자금으로 살 수 있습니까
| 항목 | 일반적 취급 |
|---|---|
| 공장 건물 매입 | 사업에 따라 지원되는 경우 |
| 토지 매입 | 제한되는 경우가 많음 |
| 수선·개조 | 사업에 따라 다름 |
| 설비 이전 비용 | 대체로 제외 |
공고문의 자금 용도 조항에서 매입이 대상인지 확인하십시오.
토지가 제외되는 경우가 많습니다. 그런데 공장은 토지와 건물이 함께 거래됩니다. 그러면 매매대금 중 토지 부분을 어떻게 조달할지 계획하셔야 합니다.
매매계약서에서 토지와 건물 금액이 구분되어 있는지 확인하십시오. 구분되어 있어야 건물 부분만 지원 대상으로 산정할 수 있습니다.
매입 후에 할 일
| 항목 | 기한 | 주의 |
|---|---|---|
| 소유권 이전 등기 | 잔금 후 | 법무사 진행 |
| 취득세 신고와 납부 | 기한 있음 | 가산세 주의 |
| 공장 등록 변경 | 절차 있음 | 업종 확인 |
| 인허가 승계 또는 신규 | 사업 개시 전 | 시간 필요 |
| 설비 이전과 시운전 | — | 비용과 기간 |
| 집행 증빙 정리 | 약정 기한 | 정책자금 이용 시 |
취득세 신고에는 기한이 있습니다. 놓치면 가산세가 붙습니다.
취득세 신고 기한을 놓치지 마십시오. 금액이 크고 기한이 정해져 있습니다. 법무사가 등기와 함께 처리해 주는 경우가 많지만 확인하시는 편이 안전합니다.
감면 제도가 적용되는지 세무 대리인이나 관할 지자체에 물어보십시오. 창업이나 특정 지역 이전 같은 경우 감면이 있을 수 있습니다.
한 장 요약
- 매매가가 전부가 아닙니다. 세금과 부대 비용을 더하십시오.
- 설비 이전 비용을 빼놓지 마십시오.
- 용도지역과 공장 등록을 계약 전에 확인하십시오.
- 불법 증축이 있으면 담보와 등기에 문제가 됩니다.
- 인허가 승계 여부를 관할 지자체에 확인하십시오.
- 한도는 감정가 기준입니다. 매매가가 아닙니다.
- 대출 조건부 특약을 계약에 넣으십시오.
- 토지 부분은 제외될 수 있습니다. 금액 구분을 확인하십시오.
자주 묻는 질문
감정가는 언제 알 수 있나요?
답변대출 신청 후 감정 절차에서 확인됩니다.
계약 전에 정확한 금액을 알기는 어렵습니다.
다만 인근 거래 사례와 공시가격으로 대략의 수준을 가늠할 수 있습니다. 금융기관에 사전 문의해 개략적인 안내를 받아 보십시오.
경매로 나온 공장을 사도 정책자금이 되나요?
답변사업에 따라 다르므로 확인이 필요합니다.
취득 방식에 제한을 두는 경우가 있습니다.
경매는 명도와 권리 관계 정리가 별도로 필요하므로 더 신중하셔야 합니다. 유치권 같은 문제도 확인하십시오.
기존 공장의 인허가를 그대로 쓸 수 있나요?
답변승계 가능한 것과 새로 받아야 하는 것이 나뉩니다.
업종이 같으면 승계가 되는 경우가 있고, 다르면 새로 받아야 합니다.
관할 지자체에 우리 업종으로 가능한지 사전에 확인하십시오. 계약 전에 하셔야 합니다.
불법 증축이 있으면 아예 못 사나요?
답변살 수는 있으나 정리 비용과 위험을 감안하셔야 합니다.
담보 설정이 제한되거나 원상복구 명령이 나올 수 있습니다.
매매가에 반영해 협상하시거나, 매도인이 정리한 뒤 거래하는 방법이 있습니다.
취득세는 얼마나 되나요?
답변물건과 지역, 취득 원인에 따라 다릅니다.
세율과 감면 여부는 관할 지자체나 세무 대리인에게 확인하십시오.
감면 제도가 적용되는 경우가 있으니 함께 물어보십시오. 금액이 크므로 미리 계산해 자금 계획에 넣으셔야 합니다.
토양 오염 조사가 필요한가요?
답변이전 사용 업종에 따라 확인이 필요할 수 있습니다.
오염이 확인되면 정화 책임과 비용이 문제가 됩니다. 금액이 매우 클 수 있습니다.
위험이 있는 업종이 쓰던 부지라면 계약 전에 확인하시고 특약을 두십시오.
매입과 신축 중 무엇이 나은가요?
답변시간과 맞춤 정도로 판단하십시오.
급하고 기존 구조로 충분하면 매입이 유리합니다.
공정이 특수해 맞춤 설계가 필요하면 신축이 결국 비용이 덜 들 수 있습니다. 수선·개조 비용을 계산해 비교해 보십시오.
토지와 건물 금액을 어떻게 나누나요?
답변매매계약서에 구분해 기재하는 것이 일반적입니다.
정책자금에서 토지가 제외되면 건물 부분만 산정 대상이 됩니다.
구분 방법은 세무 처리에도 영향을 주므로 세무 대리인과 상의하십시오. 임의로 정할 수 있는 것이 아닙니다.
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이 글에서 다룬 주제와 이어지는 실무 안내입니다. 조건과 한도는 회사 상황에 따라 달라지므로, 해당 페이지에서 우리 회사 기준으로 확인해 보십시오.
참고자료
본문에 인용한 제도·수치는 아래 기관의 공식 안내를 기준으로 작성했습니다. 신청 시에는 반드시 해당 기관의 당해 연도 공고 원문을 확인하시기 바랍니다.
우리 회사를 막고 있는 상한선은 어느 것입니까
매출, 회전일수, 기존 여신, 신청 예정 사업 네 가지만 넣으면 상한선 높이를 각각 계산해 드립니다. 소요 시간 약 2분이며, 연락처 입력 없이 결과부터 확인하실 수 있습니다.
