공장을 짓기 전에 자금 순서부터 맞춰야 하는 이유 | 중진공 정책자금
토지를 사고 건물을 짓고 설비를 들이는 과정은 자금이 여러 번 필요합니다. 총액이 맞아도 시점이 안 맞으면 중간에 공사가 멈춥니다.
3줄 요약
- 자금이 여러 시점에 필요합니다. 총액만 맞추면 안 됩니다.
- 인허가가 일정을 좌우합니다. 자금보다 오래 걸립니다.
- 토지 매입 전에 공장 설립 가능 여부를 확인하십시오.
한 번에 끝나지 않습니다
공장을 짓는 일은 여러 단계로 나뉩니다. 그리고 각 단계마다 자금이 필요한 시점이 다릅니다.
토지 계약금을 내고, 잔금을 치르고, 설계비를 지급하고, 인허가 비용을 내고, 공사 기성을 나눠 지급하고, 설비를 발주하고 잔금을 치릅니다. 그리고 가동을 시작하면 원자재를 사야 합니다.
| 단계 | 필요한 자금 | 시점 |
|---|---|---|
| 토지 확보 | 매매대금, 취득세 | 계약과 잔금 |
| 인허가 | 설계비, 인허가 비용 | 착공 전 |
| 건축 | 공사대금(기성 지급) | 공사 진행에 따라 |
| 설비 도입 | 설비 대금, 설치비 | 건물 완공 전후 |
| 가동 준비 | 원자재, 인력 | 가동 직전 |
| 등기·세금 | 등록 관련 비용 | 완공 후 |
각 단계의 자금이 제때 없으면 다음 단계가 멈춥니다.
한 번의 대출로 전부 해결되지 않습니다. 그리고 총액이 맞아도 시점이 안 맞으면 공사가 멈춥니다. 여러 자금을 시점에 맞춰 설계하셔야 합니다.
총액이 맞는 것과 시점이 맞는 것은 다른 문제입니다.
인허가가 병목입니다
많은 분이 자금을 가장 큰 걱정으로 보십니다. 그런데 실무에서는 인허가가 일정을 좌우하는 경우가 더 많습니다.
| 항목 | 소관 | 성격 |
|---|---|---|
| 토지 용도 | 관할 지자체 | 공장 설립이 가능한 용도인가 |
| 공장 설립 승인 | 관할 지자체 | 입지와 업종 요건 |
| 건축 인허가 | 관할 지자체 | 설계와 구조 |
| 환경 관련 | 관할 환경 부서 | 배출 시설 등 |
| 소방·안전 | 관할 소방서 | 소방 시설 |
| 전력·용수 | 한전, 상수도 | 용량 확보 |
인허가에 걸리는 시간을 미리 확인하십시오. 자금 일정을 여기에 맞춰야 합니다.
환경 관련 인허가가 특히 오래 걸립니다. 배출 시설이 있는 업종이라면 이 부분을 먼저 확인하십시오. 몇 달이 걸릴 수 있고, 조건이 붙으면 설계를 바꿔야 할 수도 있습니다.
관할 지자체에 사전 상담을 요청하십시오
인허가는 지역과 업종에 따라 다릅니다. 인터넷에서 찾은 일반적인 정보로 판단하시면 어긋납니다.
관할 지자체에 사전 상담을 요청하십시오. 해당 토지에 우리 업종의 공장을 지을 수 있는지, 어떤 절차가 필요한지, 얼마나 걸리는지를 물어보시면 됩니다.
비용도 들지 않고 몇 번의 방문이나 전화로 확인됩니다. 그런데 이것을 안 하시고 토지 계약부터 하시는 경우가 있습니다.
자금을 나눠 설계하는 법
| 단계 | 주된 조달 방법 | 비고 |
|---|---|---|
| 토지 | 시설자금, 부동산 담보 대출 | 사업에 따라 제외되기도 |
| 건축 | 시설자금(건축), 기성 연동 대출 | 도급계약서 필요 |
| 설비 | 시설자금, 리스 | 견적서 필요 |
| 부대 비용 | 자체 자금 | 취득세, 설계비 등 |
| 초기 운전 | 운전자금 | 가동 시점 |
사업마다 토지 취득 지원 여부가 다릅니다. 공고문을 확인하십시오.
부대 비용을 반드시 넣으십시오. 취득세, 등기 비용, 설계·감리비, 전기와 상하수도 인입 공사비가 생각보다 큽니다. 이것을 빼고 계산하시면 나중에 자체 자금으로 메워야 합니다.
토지가 제외되는 사업이 많습니다. 공고문에서 확인하시고, 제외된다면 토지는 다른 방법으로 조달할 계획을 세우십시오.
기성 지급과 자금 시점 맞추기
건축은 공사 진행에 따라 나눠 지급합니다. 착수금, 기성금, 잔금으로 나뉩니다.
| 시점 | 성격 | 자금 필요 |
|---|---|---|
| 계약 시 | 착수금 | 계약 직후 |
| 공정 진행 중 | 기성 확인 후 지급 | 공정률에 따라 |
| 준공 시 | 잔금 | 완공 후 |
실제 지급 구조는 도급계약서에서 정합니다.
자금 실행 시점과 기성 지급 시점이 어긋나면 회사가 일시적으로 메워야 합니다. 대출이 한 번에 나오는 구조인지, 기성에 연동해 나오는 구조인지를 확인하십시오.
도급계약을 맺기 전에 자금 조건을 확인하십시오. 계약 후에 자금이 안 맞으면 시공사와 다투게 됩니다.
순서를 잘못 잡으면 생기는 일
| 상황 | 결과 |
|---|---|
| 토지 먼저 사고 자금 알아봄 | 자금이 안 나오면 땅만 남음 |
| 인허가 확인 없이 계약 | 공장을 못 지음 |
| 착공 후 자금 신청 | 기성 지급을 못 맞춤 |
| 설비 먼저 계약 | 건물이 늦어져 보관 문제 |
| 승인 전 집행 | 지원 대상에서 제외될 수 있음 |
승인 전 집행분의 인정 여부는 공고문에서 확인하십시오.
승인 전 집행이 가장 위험합니다. 급하다고 먼저 계약하고 대금을 치르면 그 부분이 지원 대상에서 빠질 수 있습니다. 공고문의 집행 시점 조항을 반드시 확인하십시오.
설비를 너무 일찍 발주하시는 것도 문제입니다. 건물이 완공되지 않았는데 설비가 도착하면 보관 비용이 들고 손상 위험도 있습니다.
권장 순서
총 사업비를 보수적으로 잡으십시오
공사는 계획대로 되지 않는 경우가 많습니다. 여유를 두고 사업비를 산정하십시오.
물가 변동 조항을 도급계약에서 확인하십시오. 자재비가 오르면 공사비가 늘어날 수 있습니다.
설계 변경도 흔합니다. 인허가 과정에서 조건이 붙거나, 시공 중 문제가 발견되어 설계를 바꾸게 됩니다.
초과분은 자기부담이 됩니다. 승인된 금액이 자동으로 늘지 않으므로, 여유가 없으면 공사가 멈춥니다.
완공 후에도 남는 일
| 항목 | 내용 | 기한 |
|---|---|---|
| 사용승인 | 건축물 사용 허가 | 준공 후 |
| 건축물 등기 | 소유권 보존등기 | 기한 있음 |
| 취득세 신고 | 지방세 신고와 납부 | 기한 있음 |
| 공장 등록 | 공장 설립 완료 신고 | 절차 있음 |
| 설비 설치·시운전 | 가동 준비 | — |
| 집행 증빙 제출 | 정책자금 사후 관리 | 약정 기한 |
취득세 신고에는 기한이 있습니다. 놓치면 가산세가 붙습니다.
취득세를 자금 계획에 넣으십시오. 건물이 완공되면 취득세를 내야 합니다. 금액이 상당하고 기한이 있습니다. 이것을 계산에 안 넣으시면 완공 직후 자금이 막힙니다.
가동 초기가 가장 힘듭니다
건물과 설비에 자금을 다 쓰고 나면 원자재 살 돈이 없는 상황이 생깁니다.
운전자금을 미리 계획에 넣으십시오. 시설자금만 계산하고 운전자금을 빠뜨리면 공장은 지었는데 돌리지 못하는 상황이 됩니다.
거치기간을 활용하시는 것도 방법입니다. 시설자금에 거치기간을 두면 가동 초기의 상환 부담이 줄어듭니다.
한 장 요약
- 자금이 여러 시점에 필요합니다. 총액만 맞추면 안 됩니다.
- 인허가가 병목입니다. 자금보다 오래 걸립니다.
- 토지 매입 전에 공장 설립 가능 여부를 확인하십시오.
- 관할 지자체에 사전 상담을 요청하십시오. 무료입니다.
- 부대 비용을 넣으십시오. 취득세와 설계비가 큽니다.
- 승인 전 집행은 지원 대상에서 빠질 수 있습니다.
- 기성 지급과 자금 실행 시점을 맞추십시오.
- 가동 초기 운전자금을 미리 계획하십시오.
자주 묻는 질문
토지 구입비도 정책자금으로 되나요?
답변사업에 따라 다릅니다. 공고문을 확인하십시오.
토지를 지원 대상에서 제외하는 사업이 많습니다.
제외된다면 토지는 다른 방법으로 조달하셔야 합니다. 부동산 담보 대출이나 자체 자금을 검토하십시오.
인허가에 얼마나 걸리나요?
답변지역과 업종, 규모에 따라 크게 다릅니다.
관할 지자체에 사전 상담을 요청하시면 개략적인 기간을 안내받으실 수 있습니다.
환경 관련 인허가가 필요하면 기간이 길어집니다. 이 부분을 먼저 확인하십시오.
이미 착공했는데 자금을 신청할 수 있나요?
답변공고문의 집행 시점 조항을 확인하십시오.
신청 전 집행분을 인정하지 않는 사업이 있습니다.
남은 공정에 대해서만 가능한 경우도 있으니 담당 창구에 문의하십시오.
기존 공장을 증축하는 것도 되나요?
답변사업에 따라 증축이 포함됩니다.
신축뿐 아니라 증축과 개축을 지원하는 사업이 있습니다.
인허가 요건은 신축과 비슷하게 적용되므로 미리 확인하십시오. 기존 건물의 구조 검토도 필요할 수 있습니다.
임차한 땅에 공장을 지어도 되나요?
답변사업 요건과 임대차 조건을 확인하셔야 합니다.
토지 소유 여부를 요건으로 두는 경우가 있습니다.
임차라면 장기 임대차 계약과 건축 동의가 필요합니다. 계약 기간이 상환 기간보다 짧으면 문제가 됩니다.
건축비가 예상보다 늘어나면 어떻게 되나요?
답변초과분은 자기부담이 됩니다.
승인된 금액이 자동으로 늘지는 않습니다.
여유를 두고 사업비를 산정하시고, 물가 변동 조항을 도급계약에서 확인하십시오.
완공 후 바로 담보로 잡아 운전자금을 받을 수 있나요?
답변처분·담보 제한 조건을 확인하십시오.
지원받은 자산에 담보 설정을 제한하는 조건이 붙을 수 있습니다.
약정서를 확인하시고 필요하면 사전에 협의하십시오. 운전자금이 필요할 것이 예상되면 처음부터 함께 계획하시는 편이 낫습니다.
취득세는 얼마나 준비해야 하나요?
답변물건과 지역, 감면 여부에 따라 다릅니다.
관할 지자체나 세무 대리인에게 확인하십시오.
금액이 상당하고 기한이 있으므로 반드시 자금 계획에 넣으십시오. 감면 제도가 적용되는지도 함께 물어보십시오.
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참고자료
본문에 인용한 제도·수치는 아래 기관의 공식 안내를 기준으로 작성했습니다. 신청 시에는 반드시 해당 기관의 당해 연도 공고 원문을 확인하시기 바랍니다.
우리 회사를 막고 있는 상한선은 어느 것입니까
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